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2020.03.24 [ 資産運用の方法 ]初級

REIT 不動産投資信託の仕組みと特徴

この記事は以下の動画とリンクしています。よろしければご覧ください。
今日はREIT 不動産投資信託について一緒に考えていきましょう。
不動産といえばね、僕は不動産屋さん苦手なんですよね。
なぜかと言うと、ガンガン営業してくるタイプが多いでしょう、、、
僕も証券マンだから気持ちはわかるんですけど、、、
ノルマとかもあるんだろうし。
でも営業って、買ってくれ感をいかに隠すかが大事でしょう。
普通、買ってくれ感を出すとお客さんは引くじゃないですか。
特に高額商品は。
だから能ある鷹は爪を隠す的な感じでギラギラ感を消すべきだと僕は思うんだけど、
全く隠さないよね彼らは。
なんでだろうね。もっと隠せ、隠せ、爪をと思うんですけね。
不動産って本当にブラックボックスじゃないですか。
要は不動産業者じゃないとわからない情報が多すぎるし、
中間マージンをよく分からないように一杯取ってるんですよ。
不動産価格なんてある種言い値で決まるから、素人なんかじゃ適正な値段分からないわけですよ。
だから僕も家を買った時にあぁ本当に不動産屋って信頼できないなって、
あたった業者が悪かったのかもしれませんけどね。
ぼったくられたわけではないけど、
とにかく信用できないと思いました。
前置きが長くなりました、本題いきましょう。

リート・REITの概要

REIT(リート)とは、投資家から集めた資金で不動産への投資を行い、
そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を投資者に配当する商品で、
一般的に「不動産投資信託」とよばれています。
REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになるイメージです。
REITの投資対象ってのはそこらへんのマンションとか宅地じゃなくて、
多くの場合は都心と地方中核都市のオフィスビル、商業施設、
リゾートホテル、巨大な物流倉庫とかそんな感じ。
株式のように取引上に上場していて随時売買可能です。
上場REITを何十銘柄か組み込んだ投資信託タイプもあります。
最大の特徴と強みとして配当が高めです。
日本株の配当の平均が2%前後、それに対してREITの平均が3.5%ぐらい。
ただ上場しているだけに日々売買されていますから価格変動はそれなりにあります。
    
実際は株式と同じようなイメージですね。
価格変動が株よりも若干マイルドです。
なぜならばREITを買うひとの動機は値上がり益よりも配当を取りたいから。
目先の価格の動きではコロコロ売買はしない。
証券会社のお客さんのなかにもこういったREITの公募ばっかり買う人とかいました。
もともと資産がそれなりにある人は値上がりとかいらないから、
配当が高い銘柄を買い集めるということをしていました。
普段、投信とか株とか全く買ってくれないけども、
REITの公募は買うみたいな、むしろお客さんから、
この銘柄今度公募するだろうから買いたいって電話があるくらい。
好きな人は好きですね。

リートの利点まとめ

◎取引所に上場しているので株式と同様に売買ができる
◎配当が高め
◎流動性が高い・売りたい時に売れる・買いたい時に売れる
◎分散投資も容易(上場REITでも投信でも1銘柄10数万円ぐらいで買えるし、
投信なら1万円~でもOK)

現物不動かREIT どっちがいいのか?

さきに僕の考えを言うと、REITといいます。証券びいきなところはあります、だって証券マンだから!
REITのほうが良いというより、全額借り入れで行うアパート経営のリスクが高すぎるから
どうなのって話です。
ハイリスクを取って構わないって人は全額借り入れで、
1億とか2億とか借り入れてアパート経営したらいいと思います。
普通の人からすると借り入れ金額が大きいから、管理できるリスクを超えているます。
もしくは手元に潤沢な資金があってアパート建築にかかる費用のうち、
自己資金で20~30%ぐらい出せるひとはすごい割のいい投資だと思うので
いいんでしょう。
もちろんこれは2020年3月時点での僕の考えなので今後ね、不動産の内幕を知ったときに
考えは変わるかもしれません。そのときは根拠を添えてまたお話します。

REIT・不動産投資のメリットとデメリット

現物不動産投資は多額の資金が必要

不動産投資をする場合に一般的なのがアパート建てたり、
1ルームマンション買って貸したり、みたいな感じだと思うんですが、
そこで最大の障壁になるのが多額の資金が必要になってくるということです。
アパート1棟建てるのに1億円以上かかりますよね、土地があればもう少し安く済む。
ワンルームマンションなんかでも最低でも数百万ぐらいは必要。
もちろん手元に1億とか1、2千万をポンと出せる人はアパートでもマンションでも買えばいいんですが、そうもいかないのでローンを組むと、大変ですよね。
現物の不動産を持つとなるとやっぱり、物件の査定というか目利きが必要でしょ、立地とかもろもろ。
建てたあとで何か問題があっても後の祭りですからね。
保守管理とか外注も出来るけども、すぐに売却できないという点が怖いですよね。
仮に資金がショートすると大変ですよね。
そういった点を考えると現物不動産よりもREITのほうが僕は良いと思っている。
換金性の高さはREITは非常に優れいているので。

アパート経営は借入前提なのでレバレッジが効く

ただ現物不動産の利点は手元に多額の資金がなくてもレバレッジを聞かせて投資ができる点。
1億とか1億5千万とか借り入れして、
それを運用するわけなんで額面の家賃収入はそれなりに入ってきますよね。
一方REITはあくまでも手元にあるお金で投資せざるを得ないので、
 
そこが不動産投資に劣るところですね。
5%で回る銘柄があったとしましょう。仮に1億円ならば年間500万円の配当がある。
一方で100万円なら5万円です。この差は大きいです。
手元にお金がなくても借り入れでレバレッジを聞かせてやるのが不動産投資の特徴です。
いわゆるサラリーマン大家はこの前者のタイプです。
自己資金をほぼゼロで全額借り入れでアパートを建築するというタイプ。
イレギュラーなことがあれば資金ショートをすぐに起こすので実はリスクが高いかなと思います。
スルガ銀行の不正融資問題以降かなりローンの審査が厳しくなっていると
聞きますので最近はこのサラリーマン大家も減ってきているみたいです。

投資物件の落とし穴

大東建託に努めていた友人が言うには『そんな儲かる商売ではない』だそう。
要はお金借りてアパート建てて、サブリースで家賃は保障されているかもしれないけど、
ローンの返済と、金利も事業ローンだから高めだし、
物件の管理とか修繕とかでランニングコストがかかる。
サブリースも10年で見直しをする条項がある場合も。
15年、20年してくると建物の外観、内装ともに古くなってくると客が入らないし、
だから家賃を下げざるを得ない。
改装するのに何百万とかへたしたら1000万くらいかかるから
家賃収入も積み立てとかないといけない。ていう感じなんでね。
やっぱり手間がかなりかかる。
アパート経営はすぐに家賃というキャッシュが入ってくる、これが魅力なんですよ。
そこを上手く利用されて超高額商品をポンと買わされている面がたしかにある。

資産を確実に増やすには

投資は色々な方法があります。
株もそうだし、不動産もそうだし、多種多様な手段があります。
どれがいいか迷ってしまうと思います。
じゃあ何からやるべきかと言えば、
時間は10年、20年はかかるけど、着実に増やせていける積立投資が
僕はベターじゃないかなと思うんです。
尖った投資法はあるけれども、それはやりたい人だけやればいいんですよ。
トレーダーの人たちのような方法ね。短期間で大きく増やせるからね。
否定じゃないよ、どちらかと言うと僕は山っ気のあるの人間だからトレーディング
は好きなんですよ。
ただトレーダーで成功できるのって一握りです。
100人いたら5年後に何人生き残ってますか、
生き残ってても儲かり方にかなりバラツキがあります。
そういう意味でトレーダーで成功している人は選ばれし人かもしれません。
一方で、僕がいいなと思うのは、
100人いたら100人みんな資産を増やすことが出来る方法なんですね。
それを考えた時にたどり着くのは結局、シンプルで時間はかかるけど積立投資かなと。
投資をする目的を僕はいつも考えているんですが、なんでお金を増やしたいのって話。
それは多分、あなたと考えていることと同じです。
要は自分もそうだけど、自分よりも自分の大切な人達がお金で困らないようにしたい。ってことです。
自分の老後もそうだし、自分の大切な人たち、子供、さらに孫も出来ているかもしれない。
彼らが経済的に不安なく過ごせて、お金がないことで可能性が狭められることがないように。
つまり進学とかそういことね、しっかり資産は作りたいよねってこと。
僕の目的はそれを少しでも実現できるように、
草の根レベルで、こういった情報発信を今後もしていきたいと思います。
地味だけど時間をかける分、いい意味で強烈ですよ積み立て投資の方法(ドルコスト平均法)は。
資産を倍増できる、十分射程圏内にはる投資補法なので、日本国民所得倍増計画みたいな感じで、
所得じゃないか、資産だな。国民資産倍増計画みたいな感じで情報発信していきたいなと思ってます。
ということで毎度脱線しましたがここまで読んでいただきありがとうございます。
この内容があなたの糧になれば嬉しく思います。

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